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沈陽買二套房 提前還首套未必劃算
隻要還清首套房貸就能首付三成買第二套，目前沈城各傢銀行執行的這一新政讓部分人產生瞭提前還貸的想法，以便在再次購房時享受首套房的貸款政策。但記者調查發現，是否提前還房貸，要考慮貸款餘額和利率多種因素。在首套房貸款利率7折的情況下，提前還上首套再貸款買二套，也有可能多付利息。
要買二套房是否還首套“叫不準”瞭2胎借款 汽車2胎借款任何問題免費諮詢
市民賀先生，2006年貸款購買首套住房，貸款總金額27萬元，貸款利率起初為基準利率打8.5折，後被銀行下調至7折，貸款期限20年，還款方式為等額本息。目前，賀先生的還款期限還餘12年，仍欠銀行本金約18萬元。
賀先生還想買一套房用以改善居住狀況，他看好瞭一套總價約為90萬元的房子，想辦理20年期貸款。房貸新政出臺後，他向銀行咨詢得知有兩個貸款方案：1、把第一套房貸提前還上再買二套，首付是30%，利率最低為基準利率打9.5折；2、不還第一套住房貸款，直接貸款購買第二套，首付是60%，利率最低為基準利率上浮10%。
賀先生自己感覺，應該是“把第一套住房貸款提前還上再買二套享受銀行的首套貸款政策”這種做法比較劃算，但他又叫不準。
提前還首套再貸二套多掏利息？2胎房貸銀行有哪些缺錢急用哪裡借錢
11月6日，工商銀行高級理財經理陳鐵鋼表示，對於正在糾結中的賀先生來說，按目前的市場利率測算一下兩種方案各需要還多少利息，就容易做出選擇瞭。
方案1總本金108萬元，現在支付現金45萬元，總貸款額63萬元，總利息47.27萬元。
賀先生還上第一套房貸，需要給銀行18萬元現金。辦理第二套房貸時，需要支付27萬元現金作為首付款。賀先生一共要支付現金45萬元。
辦理第二套房貸時，貸款金額為63萬元，分20年期償還，按目前銀行可以給出的最低9.5折利率（6.2225%）計算，采用等額本息還款法，20年後，何先生累計付給銀行本金63萬元、利息47.27萬元。
方案2總本金108萬元，現在支付現金54萬元，總貸各家銀行二胎房貸利率比較表任何問題免費諮詢款額54萬元，總利息38.83萬元。
如果不還上第一套房貸，買第二套房子時按銀行現在二套房貸政策計算的話，現在，賀先生要支付銀行首付款現金54萬元。
繼續還第一套房貸，期限還有12年，貸款本金18萬元，貸款利率為基準利率打7折（4.585%）。12年後，共支付銀行本金18萬元、利息6.78萬元。
還第二套房貸，期限20年，貸款本金36萬元，貸款利率為基準利率上浮10%（7.205%）。20年後，共支付銀行本金36萬元、利息32.05萬元。
兩套房貸，賀先生總計支付利息38.83萬元。
結論如果賀先生按新房貸政策將首套房貸還清，再貸款購買二套房，未來需要多支付利息8.44萬元。
感覺和現實為啥出現瞭偏差？
為什麼買二套房時享受低利率（6.225%）反倒比高利率（7.205%）要多掏利息呢？賀先生的感覺和現實情況出現的偏差，“差頭兒”在哪裡？
理財專傢分析：首先，方案2中，賀先生第一套房房貸已還款至中期，按等額本息還款法辦理房貸的客戶，每月向銀行還款的金額（含本金和利息）都是相同的，在還款前期所還金額裡，本金比例低、利息比例高，但進入中後期，每月所還金額中，本金比例提高，利息比例降低。因此，賀先生第一套房的房貸所需要支付的利息總額並不高。其次，賀先生如果按方案1來貸款買二套房，看似利率低，但貸款本金高，總計支付的利息當然會高。
曾享7折利率者
並不都適合提前還貸
理財專傢提醒購房者，買二套房前，一定要計算一下提前還款是否恰當，算兩種情況下需要支付的總利息，曾享7折利率優惠的並不都適合提前還款。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-07/08055936277061546329294.shtml
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