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  宋廣菊:行業競爭越來越多,土地價格越來越高,我們要向管理要價值。去年保利地產做瞭很多事情,其中最重要的是內控的提升和管理,我們把流程重新再造,推進表單化和信息化。

  許多開發商都想抓住城鎮化的機遇。對保利地產來說,城鎮化機會在於跟隨政府步伐改造三線城市面貌。宋廣菊介紹,保利地產在廣東已經有很大動作,在經濟比較落後的粵東粵西,通過整片開發、綜合體建設的方式改變地區面貌,同時獲得比同業更高的回報率。

  產品方面我們推進標準化。去年做瞭很多標準化的工作,分節奏環節標準化之後,設計就會減少很多差錯。這樣既提高速度同時又穩定質量。要強調的是,我們做品牌的標準化。比如高端品牌有兩三個,品牌的裝修標準有六七套,這樣就避免瞭同質化問題。在戰略上人才方面保利地產也作出瞭調整,對幹部隊伍的建設做瞭大量工作,包括期權激勵,解決怎樣讓企業跟高管一起發展的問題,讓隊伍對中長期的發展作貢獻。我們調整瞭考核指標和體系。

  你說我激進,其實我們在很多區域還隻有一兩個項目。合肥為什麼在三月拿瞭兩塊地?合肥隻有兩個項目,但賣得非常好。我們進入瞭這個城市才發現這個城市政務環境很好。合肥項目批完後,其他手續采取備案制,推進速度非常快。政府隻管大規劃,房間怎麼設計那是開發商的事,所以我們願意往合肥推進。我們在合肥的班子也強,兩個項目賣沒瞭,繼續拿地,操作五六個項目沒有問題。石傢莊才一個項目,我們也需要繼續拓展,這叫平衡。所以仔細分析保利地產並不激進,是穩步推進的企業。我們是央企,利潤可能少賺一點,但我們要履行社會責任,不要捂盤,該推就推。

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  保利地產為千億後的持續增長做瞭很多準備。目前有七個養老地產項目,其中北京、上海的項目已經進入產品階段。廣州的項目將在市中心琶洲開發。與以養老地產為名圈地不同,保利地產選擇在已有地塊中發展養老產業。"兩億60歲以上老人就生活在我們身邊。"宋廣菊說。保利地產探索以會員制作為養老項目的贏利點。當大型地產企業海外拓展,保利地產表示正在調研非洲,歐洲也有涉及,但是會謹慎推出項目。

  城市空間變化,城市人口提升,中國房地產中長期向好是毫無疑問的。下一個千億按照中國政府推進的速度,2020年前國民收入翻倍,下一個千億是肯定能達到的,當然提前達到更好。

  2012年,保利地產營業收入及凈利分別錄得46%和29%的增長達到689.06億元和84.38億元,其中廣州銷售196億元,北京銷售126億元,保利地產認為還可以出現幾個這樣的城市。因此,除瞭國傢重點城市,保利地產還會在"政務環境好、當地班子強"的區域多做些項目,預計未來在環渤海、珠三角、長三角經濟帶構建三個300億的城市群,以武漢為首的中部城市群,成渝為首的城市群構建兩個200億的城市群。

  我們先後推動瞭佛山新城、順德新城,還有江門新城的項目等等。這種方式保證我們未來提高自己的發展空間,跟住政府的腳步,想政府所想,推政府所推,這就是保利地產如何抓住城鎮化的節奏。

  問:當企業規模日益壯大,企業如何考慮風險問題?如何提高企業的效益?

  宋廣菊:房地產調控成為常態。在經濟持續增長、貨幣持續寬松過程中,不調控可能還真不行。"國五條"沒有更多更新更嚴厲的政策,這表明瞭國傢的導向。國傢財政深刻的矛盾沒有解決,地方政府又要承擔發展的重任,一定在土地上做文章。這更多的表達瞭國傢的一種態度:嚴格執行過去所有政策。這裡的象征意義更大,要求大傢不能明天就把調控的政策拋棄瞭,必須嚴格執行。最後怎樣才能不影響大傢呢?(住建部)胡部長說得好,從第三套開始征重稅。

  另外還在對下遊產業進行股權收購。這些戰略的調整是我們在成長和風險之間怎樣去尋求控制的努力。

  宋廣菊:土地的問題沒有解決,養老還是空談。養老項目的土地是我們當年拿的地,賺瞭錢瞭在中間批出去一塊。我們欣喜地看到,今年養老土地已經列入瞭北京的土地供應計劃。我們希望,配建5%的保障性住房不如做成養老項目更加實在。在美國和日本,養老地產有完整的產業鏈,房屋二胎 房屋二胎銀行利率怎麼貸款比較會過件各司其職挺好的。

  問:保利地產預計2000億時代什麼時候到來?

保利宋廣菊我真的不激進

  根據有關數據,在最近12個月裡面,保利地產的購地金額占銷售收入比重在萬科、華潤、保利地產、金地、中海、招商、恒大、富力、雅居樂、龍湖10傢房企中是最高的。去年保利地產買地花瞭447億,今年直接投資930億,其中用於土地拓展的資金在280億-290億元。"我真的不激進。"保利地產董事長宋廣菊在回應《經濟觀察報》關於拿地的提問時說,在經濟持續增長、貨幣持續寬松的情況下,中國房地產行業中長期看好。

  問:保利地產怎樣把握城鎮化的機遇?

  宋廣菊:我們在廣東的動作非常大,已經進入瞭多個城市,大有全面覆蓋之勢。廣東是試驗點,通過廣東的試驗我們在省外又介入瞭鄭州鄭東新區、西安高新區的改造。

  自去年躋身千億俱樂部後,保利地產備受關註。2013年,保利地產將增長20%作為目標。

  問:保利地產從去年下半年開始至今,拿地的動作都比較大,可能是千億俱樂部裡最進取的一個。但現在土地價格可能有點瘋狂瞭,保利地產是否擔心後期開發的壓力?

  宋廣菊:拿地策略首先按照自己的戰略重點,國傢中心城市是我們的重點,肯定要去拿。稅前成本利潤率在15%以上,原則二是向政務環境銷售環境比較好的地區去拿、向區域班子能力強的地區去拿。哪個班子強就多給點面粉去做。還會兼顧平衡發展,一個地區10個項目、一個地區1個項目沒有也不行,要平衡一下。

內容來自sina新聞

  問:怎麼看"國五條"的影響?

  宋廣菊:公司戰略跟新一屆政府的政策也是契合的。作為開發商站在利益點上考慮,現在提的城鎮化跟過去有所不同。如果是以李克強總理所說,城鎮化是以人為核心的話,開發商在其中必定大有可為。

  問:養老地產有哪些問題需要解決?

  吳娓婷

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/09112000966.shtml
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