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  九龍倉在常州的年華裡項目確實從去年8月開盤時的6000元均價,3月份一下降價到5000元,降幅達16.7%。常州雅居樂星河灣的成交均價也從1.5萬元降到9000元,不過減去瞭5000元每平方米的裝修費用,實際降價也就1000元左右。常州的兩個樓盤之所以降價,是因為樓盤地處城鄉接合部的郊區,面積又都偏大,找不到足夠的改善需求而降價。年華裡以98-133平方米的兩房為主,雅居樂星河灣以160-420平方米的三房或四房為主,是產品因素而導致房價向下調整。

    樓市羅生門--真降少

  前車之鑒--上海經驗為東部經濟轉型環境下的樓市發展提供思路。

  近期還有九龍倉和雅居樂兩傢企業的項目,也處在房價大跌的風口浪尖。其中九龍倉君璽以超過4萬的均價入市,最低3.79萬元。媒體以其3年前地價2.46萬元來判斷其降價。然而,上海中海紫禦豪庭三年前2.2萬元拿的土地,去年初3.8萬元均價上市,卻沒人稱其為降價,實際上還有微利可圖。

  繼雅居樂星河灣常州和成都降價之後,杭州房價下跌的聲浪一波高過一波,重劃區 台中貸款全省皆可處理造成瞭巨大的市場躁動。實際上,整個中國東部沿海二、三線城市出現的房價波動,與上海2005-2006年那輪房價下跌極其相似,其背後就是城市經濟由工業向服務業轉向,而導致的人才結構轉型、住房需求轉型帶來的"升級陣痛"。

  近期,這些動輒8折、6折促銷,實際隻有稍降的樓盤。主要還是以位於杭州、寧波、溫州、常州、無錫等東南沿海城郊的大戶型樓盤為主。除年華裡、雅居樂星河灣是大戶型外,玉榕莊的聯排別墅在280-410平方米之間,美森公館的疊加聯排都達到200-570平方米。

  近期,華元房產旗下三個項目降價,其中被稱之為降幅最大的是美林公館,1.28萬元起價,與歷史成交價1.9萬元相比相當於房價打6.8折。實際上,該項目是一個公寓加別墅的綜合性項目,之前其別墅成交均價在2.2萬左右;公寓成交均價在1.5萬左右,且出現過多套低樓層房源成交均價低於1.35萬元。與這次1.28萬元起的價格相比,實際降幅也就1000元/平方米,相當於降幅6.6%。玉棕莊8880元和天鵝堡1.78萬元的起價,其實比項目之前的最低成交價還高。其中是否有降價的成分,更要等實際成交數據出來後才能揭曉,這就是我們克而瑞房價統計的真實結果。

內容來自sina新聞

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    假摔多博眼球促銷售為主

  當時,上海市政府采取的是加快市中心舊城改造和郊區2000萬平方米保障房建設來度過轉型之痛。這樣做的好處是,市中心更多優質住宅、寫字樓、商業的出現,可以吸引高端的服務型企業和留住高凈值傢庭,也讓一些工業企業的營銷和管控總部留駐在市中心。同時,將城市中大量的中低端人口導向郊區,也繁榮瞭上海郊區的發展。



  這些樓盤的主要買傢是城郊的工業企業主和小私營業主。這些買傢之前以自建房為主,前幾年經濟好,手上閑錢較多時,突然有一個品質有所提升的社區,都會去購買。但是近年來經濟形勢不好,特別是人民幣貶值和人工成本的大幅上升,讓他們的經營越來越困難。同時,私募、信托、銀行理財等金融產品快速發展,投資回報率大幅提升也吸引瞭他行。

  對於這些並不缺房子的工業企業主和小私營業主來說,目前城郊的這些大戶型樓盤已經失去瞭吸引力。同時,過去幾年區域內企業和人口快速增漲的狀態,變成近兩年的滯漲,甚至下滑的局面。

  在區域工業用地需求下降和經濟增長乏力的情況下,政府隻能通過加大商住用地的供應,來促進經濟增漲。面對大戶型供應量上升,而幾乎沒有剛性需求的市場,開發商簡單降價,並不能吸引到足夠的市場購買需求。因此,隻能采取類似轟動性降價的炒作方式,來博眼球,促使一些買傢入場,達到銷售的目的。

樓市降價純屬炒作 博眼球促銷售是目的

  實際上,上海工業向服務業經濟轉型較集中,房地產業由量向價轉型早在2005、2006年就出現過。

  2003年中國經濟快速增長時,上海工業走向瞭快速增長的頂峰,那時房地產開發已達到3600萬平方米年開發量的頂峰。在2005、2006年出現大量工業外移時,上海大量樓盤的價格出現瞭30%左右的下跌。開發商為之前的大規模、低品質擴張付出瞭沉痛的代價。

  戰略思維缺失--開發商為過時產品買單,產品設計市場化和前瞻性引發企業發展思考。

  隨著現代服務業的發展,中高端人才大量增加,而在市中心容納不下的情況下,大量中高端人才開始向先期已經有保障房建設和配套的郊區轉移。在這個過程中,開發商仍然在市中心建高品質住宅,滿足新進服務業高端人才需求,如戶型相對緊湊的瑞安、和黃、恒仁等開發商的日子仍然比較好過。

  等到2007-2008年大量城市高端人才中的低收入者向郊區轉移時,郊區90、120平方米的緊湊型房子就比較好賣,幫助瞭綠地、萬科這類企業的快速發展。在這個過程中,有些中小開發商的思路沒能完成轉型,仍以相對粗放的產品和戶型在運營。但其產品已經失去瞭原有郊區相對低文化高收入傢族式買傢後,雖然房價沒能隨大市上漲,但仍然處境泰然,且逐步被市場淘汰。

  在東部沿海二、三線城市經過瞭2009-2010年的工業發展高峰後,目前處於經濟下行狀態。政府與開發商都處於艱難困境之中,但如果轉型成功,這些城市經濟和房地產發展的前景仍將是美好的。

  因此,在這裡呼籲各城市政府和開發商重視戰略發展思維,深入研究一線城市經濟、房地產變遷歷史和韓國、日本等與我國歷史類似的亞太發達國傢發展經歷,這樣就會對城市和企業的長遠發展,帶來經驗新啟示和發展新思維。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-25/12084095103.shtml

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