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  反而是在三、四線城市做房地產,風險要比北京大得多。"現在有很多房企逃離三、四線城市,回歸一線城市,這似乎成為一種共識。"黃其森透露,經過對幾個二、三線城市的考察,若幹年前泰禾甚至主動退掉瞭某個三線城市的地塊。"在那邊做2000畝還不如北京做兩個項目。"

  業內人士擔憂,泰禾集團在"低資產、高負債"的情況下拿地,極具財務風險和經營風險。

  高周轉能夠讓資金"落袋為安",這是與黃其森銀行工作經歷有關的思維習慣。黃其森坦言:"這幾年,房地產最重要還是應對政策的變化,高周轉能夠有效規避政策和市場風險。"

  "近年來,泰禾有瞭長足的發展,是多年積累的結果。原來我們沒有在北京拿地,是感覺還沒準備好,所以隻敢在福建擴大規模。"

黃其森慧眼拿地 深耕北京

  借殼上市 調整佈局

  三駕馬車 產品齊全

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-29/10342389512.shtml

  高周轉,是近來泰禾做出的最大戰略調整。按照黃其森的說法,泰禾90%的產品要做高周轉,拿到一塊新地後,最多7-8個月就能開盤銷售。這也成為黃其森給每一個項目團隊做出的鐵定紀律和考核指標。

內容來自sina新聞

  除瞭在土地市場和高端住宅領域的高歌猛進,泰禾在商業地產領域有著龐大的計劃。"泰禾目前在福建有8個泰禾廣場,計劃五年內在全國打造20-30個。未來泰禾商業地產比重將占整體業務的一半。"黃其森否認這是簡單的沖刺。

  一線城市房地產調控極其嚴厲的當下,房地產企業要想在北京突圍,實屬不易。

  然而,沒有資金,一切都是虛妄。黃其森在銀行的工作經歷,為泰禾大筆融資提供瞭便利。泰禾集團官網的資料顯示,泰禾控股股東--福建泰禾投資有限公司,現為福建海峽銀行第二大股東,並戰略註資東興證券、福建農商銀行。黃其森還擔任福建海峽銀行董事、福建省總商會副會長。

  價格不菲、定位高端的別墅項目,適合高周轉嗎?對於高定價的豪宅來說,縮短銷售周期,有可能讓項目享受不到後期價值提升帶來的高溢價。但在泰禾高周轉的策略下,黃其森堅持讓泰禾·北京院子也要堅守這一法則,他表示,高周轉後,通過壓縮一個項目的銷售周期,所得銷售款可以做兩個、三個項目,這樣的利潤率其實一點都不差。

  十年,泰禾在北京蟄伏。為什麼2013年突然發力?

 觀察

  所以,即使是在北京拿地時不太被同行看好,泰禾深耕北京的決心依然堅決。2013年1月,泰禾拿下泰禾·北京院子所在的孫河地塊時,樓面價近2.9萬元/平方米。當時,市場人士普遍認為這一價格有點高。黃其森問泰禾做土地投資的同事:"還有沒有比這塊地更好的,密度更低的?"回答說:"沒有。""那這塊一定是好地,下決心拿下。"讓人始料未及的是,僅僅半年時間,孫河土地樓面價就達到瞭5.2萬元/平方米。

  實際上,泰禾二胎車貸銀行怎麼貸款比較會過件為大傢所熟知的不應僅僅是兩個"院子",更應該有商業地產。

  泰禾則將北京作為全國戰略佈局中的重中之重。2013年以來,泰禾集團在全國拿瞭8塊土地,其中就有4塊位於北京。

  雖然泰禾廣場鮮為北方市場所知,但在福建卻相當知名。"泰禾商業項目有城市級的,有縣域級別的,有城市綜合體,也有街區式的,是差異化的。下一步或將在廣州發展商業地產,也會在北京尋找合適的商業項目。預計石景山地塊是寫字樓,一、二層是商業。"黃其森介紹,目前泰禾有三條主要產品線,一是泰禾廣場城市綜合體產品線,二是泰禾紅系列為主打的高端住宅產品線,三是院子系列低密度別墅類產品。無疑,泰禾廣場已成為泰禾的"三駕馬車"之一。

  不過,在商業地產上,黃其森還是提出要"學習萬達,超越萬達公教人員優惠房貸二胎年息",並不惜重金從萬達挖人,充實泰禾的管理層。但與萬達廣場快速復制、千店一面不同,在黃其森看來,泰禾廣場定位更高端,強調根據當地的消費習慣進行個性定制。

 聲音

  "我本身是銀行出來的,渠道比較廣泛;泰禾又是上市公司,金融機構很願意跟我們合作"

  突然而來的大手筆不但讓業內側目,更引來對泰禾"激進"的質疑。

  對此,黃其森首度直面媒體。"泰禾在拿地上不是沒有底線的,並不是隻買貴的。"據瞭解,泰禾剛剛參與瞭蘇州一個地塊的競爭,參加競價企業多達14傢,這塊地泰禾給自己定的上線是7500元/平方米,最後,飆到8400元/平方米的樓面價被其它企業競得。2013年7月23日拍出的北京孫河地塊,泰禾也參加瞭競價,最後卻"成就"瞭中糧地王。北京夏傢胡同地塊泰禾也參加瞭競價,"當時大傢感覺夏傢胡同泰禾一定會拿,但我們舉到3萬多/平方米的樓面價就撤瞭,最後4萬多/平方米成交。"黃其森說。

  而泰禾在看中的地塊上,不惜重金,即使被稱作"瘋狂",泰禾也不打算有所收斂。2013年年初,泰禾集團董事會和股東大會授權公司的拿地額度為110億元,目前泰禾在全國拿地已斥資90億元。黃其森表示,110億元不代表今年拿地的規劃,還會增加,今年拿地金額肯定會超過這一數字。拿地區域則首選北京和福建,還會戰略性地考慮上海、長三角及廣東。

 慧眼拿地 深耕北京

  黃其森毫不避諱地說:"泰禾融資的渠道是多元化的--我本身是銀行出來的,渠道比較廣泛;泰禾又是上市公司,金融機構很願意跟我們合作。另外,今年我們在福建銷售得非常好,幾乎房源一開盤就消化瞭。"自有資金、銷售回籠、信托等融資款,構成泰禾支付"巨額"土地款的主要來源,黃其森稱,自有資金起碼占1/3以上。

  發端於福建、早在2002年就毅然進京的泰禾集團,近一段時間以來在全國"攻城略地",讓人讀出瞭再出發的味道。急速擴張的大動作,也受到瞭質疑:負債率高達82.64%,高杠桿、高周轉、高品質、高溢價的"四高策略"。對此,黃其森表示,泰禾正在悄然轉型--深耕北京,90%項目要高周轉,商業地產比重要過半。本報記者陳靜思

  今年以來,除瞭2月份春節期間沒有出手之外,泰禾集團每月均有土地進賬,共出資90億元"吃進"8幅地塊,不乏"地王"。8塊地中有4塊位於北京。

  黃其森所說的準備,一是2010年泰禾借殼福建三農上市,促使企業進一步走向公開、透明化,同時為企業發展籌得瞭資金,成為當年國內唯一上市的地產股票。二是泰禾做瞭很多調整和佈局,比如高周轉。此外,轉型做商業地產,也讓泰禾近幾年有瞭比較大的發展。

  "泰禾在拿地之前做足瞭功課,很多我們拿到地的時候,設計基本上已經完成瞭。所以才能保證拿地後七八個月開盤。"顯而易見的是,高周轉也是有前提的,沒有資金和資源,沒有人力和實力,周轉是快不起來的。

  "泰禾對自身有著清晰的定位,我們不可能像萬科那樣,做全國性的開發商,泰禾是深耕戰略,區域聚焦原則。比如福建和北京。"在黃其森看來,北京作為世界級城市、中國的首都,有各種各樣的需求,適合各個階層的產品都有市場容量。黃其森將福建和北京比作泰禾的"雙主場"。泰禾集團將房地產的設計研發中心、品牌中心都放在瞭北京。"我們已經進入北京十年的時間。今年,福建沒有太多地塊推出,泰禾將拿地目光集中到北京。"

  "在北京什麼項目都可以做,什麼項目都能做得好。"8月8日,泰禾·北京院子在太廟舉行產品發佈會,泰禾集團董事長黃其森首度面對京城媒體放出豪言。

  實際上,高負債率也迫使泰禾必須依靠快速銷售的道路,以回收資金。至今,運河岸上的院子的銷售周期已十年,黃其森不打算讓泰禾·北京院子賣如此長時間,而是計劃開盤後一年半清盤,開盤後半年內大部分資金要回籠。

  1996年就在福建涉足房地產的泰禾集團董事長黃其森,並不甘心偏安一隅,2002年,他就來到瞭北京做瞭第一個項目運河岸上的院子。但那時,他還沒有像現在這樣惹人註目。
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