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  重新考慮城市佈局

  積極拿地背後,難掩的是佳兆業進一步做強做大沖刺房企一線軍團的決心。顯然,拿地資金是佳兆業需要迎面解決的最重要難題。

  時代周報記者梳理公司融資脈絡發現,今年以來,佳兆業利用海外融資平臺,在年初和3月份兩度海外發債共融得10.5億美元後,今年4月又發行瞭一筆於2016年到期的18億元人民幣優先票據。粗略計算,截至目前,佳兆業發債總額約折合人民幣83億元,而去年全年,佳兆業僅發行過一筆2.5億美元的優先票據。

  富昌金融和佳兆業同成立於1999年,為郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟控制。盡管在內地不如佳兆業"著名",富昌金融在香港市場早已頗具規模,該大型綜合性金融集團旗下全資子公司包括香港富昌證券、富昌期貨、富昌融資、富昌金業、富昌財務等,其中富昌證券為香港50大證券商之一。

內容來自sina新聞

  佳兆業方面並未對時代周報記者透露未來的融資計劃,稱集團會嚴格控制投資節奏,佳兆業的整體投資節奏把握是嚴格與資金狀況相匹配的。

  佳兆業接手大運中心 地產商熱衷不務正業

  "樓面價12200元/平方米!佳兆業你牛!" 這是全國房地產經理人聯盟副主席、廣東保利地產董事長餘英知道廣州南玻地塊拍賣結果後在微博上的第一反應。

  中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,目前開發商大舉拿地,關鍵是對這些一線城市的供地強度有充分的瞭解,於是敢於大膽作出決策,而且未來銷售額不能進入300億元的行列,將隻能被稱為小開發商,所以這也是中型房地產開發商做大做強的沖動所在,中型房地產開發商要在銷售的快速周轉以及發債、信托、基金等方面下大功夫。

  此前的5月24日,隻消十餘分鐘,佳兆業就豪擲7.9865億元拿下廣州白雲區沙太路宅地。而在5月6日,佳兆業還曾火拼中海,以最高限制價格18.68億元競得白雲區同寶路8號、10號地塊,剔除保障房後,該地塊樓面成交地價高達2.56萬元/平方米,溢價45%,並一舉刷新2010年保利地產創下的2.06萬元/平方米的樓面地價,成為白雲區新"地王"。

  得一線者得天下。從目前來看,一、二線城市正成為這輪樓市競爭的主戰場。此前被市場津津樂道的"農村包圍城市"戰略被放一邊,其中奧妙並不難理解。一線城市競爭雖然激烈,但一線城市的供應也少,去化率很快,相應的系統性風險也比較小,導致瞭很多大房企紛紛加入拼殺。

  2011年起富昌金融開始在內地市場開展業務,並開設瞭富昌小額貸款、富昌融資擔保及佳富投資管理三傢公司,提供小額貸款、融資擔保、銀行、投資基金等服務。2013年5月16日,富昌房地產經紀有限公司的首個分行在深圳佳兆業桂芳園四期開張。

  南玻地塊還並不是佳兆業今年在廣州的初次亮相。近兩個月來,廣州的土地行情一直"高熱"難退,眾房企搶地大戰輪番上演,其中樓市黑馬佳兆業屢屢拔得頭籌。

  龍湖海外籌錢應對轉型

  面對銷售的增長與資金的需求,以及佳兆業的大舉擴張,業界看法各異。"佳兆業短期內大動作利用杠桿,一方面在調整債務結構,一方面也在為近階段擴張做準備。"一位券商地產分析人士告訴記者,佳兆業今年前兩次都在海外發債,目的都是為減少2014年及2015年到期的債務,4月份的人民幣票據將可使佳兆業的債務到期日進一步延後到2016年。

  T201-0078地塊則位於桂灣片區二單元02街坊,土地面積61831.29平方米,建築面積503000平方米,宗地辦公樓物業中的169725平方米面積限自用,該部分自取得工程竣工驗收備案或通過規劃驗收之日起10年內不得轉讓。

  而據佳兆業內部人士透露,關聯公司富昌金融的存在,也讓佳兆業在海外融資操作時比其他房企遊刃有餘一些。

  大舉回歸一、二線城市的佳兆業,面對媒體關於資金鏈的提問時,佳兆業方面回復時代周報記者,經過多年來宏觀調控的考驗,目前佳兆業現金流非常穩健,截至2013年1月,公司負債率為66.8%,低於行業平均水平。

  點評:前海地塊掛牌,說明前海的開發即將提速。此次前海賣地將采用一次競價方式進行報價,按照地價報價最高者得的原則確定競得人,競買人的地價報價不得低於掛牌起始價。而且,此次賣地,為參與拍賣的主體設置瞭一個較高的門檻,主營業務收入不低於100億元人民幣,這註定將是地產大鱷們才能參與的遊戲。

  6月8日, 經過200輪激烈競價,樓市黑馬佳兆業聯合裕瑞房地產擊敗萬科、保利、恒大等一眾名流地產企業,最終以總成交價45.6億元,並加上配建保障房15.78萬平方米的代價拿下瞭廣州黃埔區南玻"巨無霸"宅地。這塊據傳被廣州本地某開發商跟蹤瞭若幹年的"肥肉",若算上保障房成本3000元/平方米,總成本已被佳兆業推升至50億元,成為廣州今年至今名副其實的總價地王,其樓面地價已超1.2萬元/平方米。

  惠東濱海大盤血戰在即

  "南玻地塊是與合作方裕瑞房地產合作的項目,目前具體合作方式還在詳談,細節未定。" 佳兆業品牌公關部相關負責人在接受時代周報記者采訪時如此解釋,言下之意,公司並不需要全部為南玻地塊買單。不過即便如此,公司年內土地投入金額也近74億元,作為今年銷售目標220億元的房地產企業,佳兆業在一、二線城市的一連串搶地行為還是備受人關註。

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  "2012年以前,佳兆業曾重點發展三、四線城市,但三、四線城市的購房需求有限。"中房信研究總監薛建雄對時代周報記者分析,整個地產行業對三、四線城市的發展均有相似的認識,佳兆業也才重新考慮城市佈局。

  點評:值得註意的是,近期中國金融市場鬧起瞭"錢荒",和在A股上市的房企相比,類似龍湖這樣的境外上市房企還是有更多的渠道可以融資。融到瞭錢,就有瞭調整轉型的底氣和資本。

  點評:據統計,2012年度深圳市商品住房一手房成交套數達40190套,面積總計366.74萬平方米。而關於惠東濱海的總供應量,業內一直在報道的一個數據其實是5000萬平方米,相當於深圳5年的一手和二手的總銷售量,而這些樓盤吸引的客戶8成是來自於深圳。看來,這幾年惠東濱海的土建融嘉義民雄土建融大盤價格血戰不可避免。

  事實上,今年以來,以"舊改專傢"著稱的佳兆業,再也按捺不住三、四線城市的寂寞,正在以超乎尋常的積極拿地姿態回歸一、二線城市,其在上海、深圳、杭州、青島、武漢、成都等9個城市均有斬獲,當中不乏"高溢價"、"地王"等字眼。

  佳兆業去年年報數據顯示,公司去年借款成本總額為16.41億元,較2011年同期增加3.62億元,增長率28.3%。"佳兆業集團仍然依賴於較多的借款來維持其增長的資本支出,我們預計2013年公司的現金入賬將顯著增加,但資本支出也將保持穩定,2013年公司的資本負債比率降幅有限。"輝立證券研究分析員陳耕認為。

  6月8日,經過200輪激烈競價,廣州黃埔區南玻"巨無霸"宅地花落佳兆業、裕瑞聯合體之手,其45.6億元的價格問鼎廣州今年至今的總價地王。

  時代周報記者根據佳兆業公告粗略統計,截至今年6月15日,佳兆業今年已在土地市場上投入119.49億元(包含合作拿地),遠遠超過佳兆業2012年全年45億元的土地購買支出。

  "佳兆業通過富昌,融集外資投行和金融公司資金,並用融來的資金,以佳兆業的名義在內地投資、購地、開發,同時靠在內地的房地產行業,實現再盈利。"一位業內分析人士指出,佳兆業將與富昌金融目前合作開發深圳前海地塊,這也是兩傢關聯公司間的首次合作。

  樓市要聞

  深圳前海首批3幅地塊掛牌

  深圳市前海管理局6月25日發佈公告,將公開出讓桂灣片區3宗商業性辦公用地,土地總面積168464.92平方米。宗地掛牌起始價和履約保證金數額將於2013年7月5日前在交易中心網站公佈。公告顯示,T201-0077地塊位於桂灣片區二單元03街坊,土地面積49152.18平方米,建築面積320400平方米,宗地建成後,其中51600平方米辦公樓物業應當無償移交給市前海管理局。

  T201-0075地塊位於桂灣片區二單元04街坊,土地面積57481.45平方米,建築面積450200平方米,宗地建成後,其中88600平方米辦公樓物業、11000平方米區域供冷設備用房應當無償移交給市前海管理局。

  對此,同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,從全國市場來看,當前,土地市場成交量開始大幅回升,在土地價格還沒有出現大幅反彈的市場背景下,當前仍然是相對比較好的拿地時機。

  頻繁海外融資緩壓

  萬科海外7.22億購荃灣西站

  萬科置業(海外)有限公司發佈6月21日公告顯示,萬科置業海外收購香港荃灣西站六區物業發展項目20%權益獲獨立股東通過。

  交易須獲得多方包括荃灣西(六區)物業發展、新世界發展、 萬科批準,預期所有條件將於本年第三季達成。萬科海外收購TW6項目20%發展權益的總現金代價為7.22億元,投資成本部分由內部資源及可供動用的銀行融資支付,其餘則以項目日後取得的銀行借貸撥資。

  點評:萬科在海外的發展正在穩步推進。在國內房地產市場調控越來越嚴厲的情況下,拓展海外市場,為在海外的中國人蓋房子,無疑是房地產進一步擴張的一種途徑。

  而方圓地產首席市場分析師鄧浩志也表示,佳兆業的南玻地塊以及白雲區幾塊地中都存在類似的狀態,即土地成本過高壓縮未來的利潤空間,"面粉已經貴過面包瞭。開發商的開發壓力是非常大的。這就意味著後期需要很高的售價才能保證不虧損。"

  有香港資本市場消息稱,龍湖地產將擴大其自行安排的30億港元四年期分期貸款規模至75億港元。該貸款的額度分配即將敲定,6月內有希望簽署合約。

  該筆貸款可能參貸的銀行包括中國銀行、東亞銀行、法國巴黎銀行、中國建設銀行香港分行、中國光大銀行、招商銀行、中信銀行(國際)、恒生銀行、匯豐、渣打銀行、大豐銀行、永隆銀行。貸款的綜合收益與此前早前消息一致,均為380個基點,利率較香港銀行同業拆息/倫敦銀行間拆放款利率加碼310個基點。

  佳兆業2012年年報顯示,公司全年營業額119.55億元,毛利潤不足39億元,現金在2012年年底是53.5億元。而截至今年5月底,公司累計銷售近90億元。

  對此,上述佳兆業負責人稱,公司在拿地前做過詳細的市場調研,並有信心有能力打造廣州的標桿性項目。近期公司所獲地塊都屬於優質土地資源,拿地的結果符合公司預期。值得註意的是,盡管佳兆業在2012年年報中稱已有土儲2390萬平方米,足夠未來五年的發展需要,但"重回大城市,佳兆業面臨著廣州、武漢、成都等城市的項目都已進入銷售尾聲的事實。"佳兆業方面此前還曾對外透露,為瞭改變一、二線城市的"缺糧"現狀,保證發展速度,佳兆業不得不大舉拿地,其中自然包括較為優質的地王和高價地,補充土地是出於支持公司未來發展的需要,"接下來佳兆業將精選城市,精選項目,形成一、二、三線城市協調發展的局面,降低系統性風險。"

  惠東海灣又將迎來巨無霸度假地產項目,6月23日,全球500強華潤集團旗下地產業務旗艦華潤置地的首個濱海綜合體項目"華潤小徑灣"也將與進駐惠東海岸的其他十幾傢地產企業搶食度假地產市場。該項目總占地面積約177萬平方米,規劃建築面積約270萬平方米,總投資約180億元人民幣。目前,惠東沿海已經集中瞭碧桂園十裡銀灘、十裡銀灘、華潤小徑灣以及距離10多分鐘車程的合正東部灣和萊蒙水榭灣,還有富力灣、海宸世傢、金融街?巽寮灣、萬科雙月灣、中航元嶼海、寶安虹海灣等多個樓盤,總供應量直接超過1500多萬平方米。

  華潤置地副總裁、華潤置地深圳大區總經理孔小凱介紹,華潤小徑灣是華潤置地充分整合華潤集團多元化產業協同優勢,並依托自身多年積累的城市綜合體開發及運營經驗,創新地將綜合體概念向海洋延伸,以最理想距離、最萬象繽紛的姿態,傾力打造的首個大規模、高品質的濱海綜合體項目。華潤小徑灣是繼2009年以萬象城為主力品牌和主導產品的"華潤中心城市綜合體"、2011年以深圳灣體育中心為首期元素的"深圳灣華潤總部基地綜合體"之後,華潤置地大深圳戰略佈局中面向公眾正式亮相的第三個綜合體項目,是集高端濱海萬象海會所、國際五星艾美酒店、華潤大學、國際學校、華潤健康俱樂部、風情商業街及高端海景住宅於一體的濱海綜合體。

9城74億 佳兆業殺回一二線城市

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-27/09042273622.shtml
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