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??未來時代的萬科派?

??翻查資料可見,近年來綠地快速增長的銷售業績幾乎都是憑恃高周轉的模式。從2010年的676億元到最新的2408億元,綠地迎來瞭高周轉帶來的“甜蜜第五年”。

??顯然,迥異的想法背後是相異的發展路徑,在房企追逐規模的路上,萬科似乎已經率先嗅到瞭房地產行業“陷阱”。

??就產品類型而言,住宅部分銷售1112億元,商辦銷售1296億元,同比增長兩成和九成。而其近五年的銷售年均復合增長率為37%,銷售面積年均復合增長率則為27%。

??據張玉良介紹,在房地產行業利潤普遍下降的情況下,綠地本身的利潤率也在下滑,基本維持在10%-15%之間。但這一水平在目前整個行業中僅屬中等水平,一份覆蓋202傢上市房企的統計表顯示,目前53%的房企凈利潤已觸及10%凈利紅線。

??高周轉是房企在資金壓力下為實現業績增長不得不采取的策略,時至今日,這一策略已成為房企的主流開發模式。

??如此一來,萬科不僅成功實現資產增值,讓現金提前回流,還通過引入重要合作夥伴共同進行商業項目的經營管理,獲得瞭持續穩定的收益,進而提升利潤。

??據觀點地產新媒體瞭解,在綠地最新公佈的2408億元全年銷售中,國內貢獻瞭2255億元,國外貢獻153億元,分別同比增長43%和467%。

??2014年12月23日,萬科總裁鬱亮在致員工的公開信中明確表態,“萬科不再用規模作為企業年度經營的目標”。顯然,在鬱亮看來,房地產市場已經過瞭純粹以規模論英雄的時代。

??事實上,即便坐在老大位置上這麼多年,但與“學霸”中海相比,萬科的利潤率多少還是顯得有些名不符其實。

??張玉良曾這樣解釋高周轉,“有人1000億元的現金流,兩年轉一次,一年是500億元。我500億元的現金流,一年轉四次,是2000億元。你說哪個資金緊張?我是在流動性和運作效率上下工夫,解決人傢看不懂的現金流問題。”

榜單裡的綠萬之爭 做大規模中的房企 陷阱



??某機構統計發佈的數據顯示,截止2014年12月31日,綠地集團以2403億元全年銷售額問鼎中國房地產企業全國銷售冠軍,萬科以2180億元緊隨其後。在另一份榜單中,萬科則憑借2120億元繼續蟬聯行業榜首,刨去海外銷售的綠地居於次席,全年銷售2080億元。

??然而,河有兩岸,事有兩面。雖然高周轉能使房企快速地擴大規模,獲得銷售業績,但與此同時,企業也需要付出一定的代價,尤其是凈利潤的下滑。

??翻過2014,各種房企銷售排行榜“滿天飛”,而在各傢統計口徑不盡相同的榜單中,萬科與綠地被推到瞭“頭把交椅”的搶位戰場上。

??誠如張玉良所言,利用財務杠桿進行高周轉,並迅速做大,正是綠地的過人之處。受益於此,綠地這幾年的規模也處於持續壯大中。資料顯示,綠地項目從拿地到開盤時間一般為6至10個月。

內容來自sina新聞

??高周轉規模的“陷阱”

??高周轉拖累利潤率,綠地的境遇也僅是當前眾多房企遭遇的“冰山一角”。尤其是2014年房地產市場進入新的調整周期後,在銷售形勢不好的情況下,高周轉反倒導致瞭不少房企的高庫存,進而占用企業資金,危及到資金鏈安全。

??而未公佈12月銷售業績的萬科,在前11月銷售瞭1901億元,完全有機會沖破兩千億,誰將坐實老大的位置尚難定論。

??在外界一廂情願地將萬科、綠地置於“PK雙方”之時,作為當事人的萬科卻更像是置身事外。

??不同於綠銀行2胎房貸地對“老大”的渴求,已經蟬聯榜首多年的萬科似乎嗅到瞭高周轉規模背後的“陷阱”。

??撇去綠萬之爭的噱頭,預售額從2013年的1625億元升至2014年的2408億元,也足以可見綠地對於規模增長的“野心”。回頭看看,對手萬科卻在行業波瀾之際強調將不再用規模作為企業年度經營的目標。

??對此,外界亦揣度,鬱亮所言另有深意。在其強調淡化規模的背後,其實是開發商當下所面臨的普遍困惑——在企業擴大規模的同時,卻不得不面對利潤率水平大幅下滑的局面。

??“企業為瞭追求項目快速去化、快速售罄,項目的售價會更貼近市場,甚至比市場價更低,往往無法做到該項目應該能達到的利潤率。但這和控制資金成本相比,大多企業還是選擇後者,通過犧牲一些售價來提高周轉速度。”有業內人士對觀點地產新媒體如是表示。

??數據顯示,2013年全年中海實現凈利183.16億元,而萬科才151.2億元,值得註意的是,當年萬科的銷售額已高出中海50%以上。

??在此背景下,或許並不難理解萬科對於規模的重新審視。在鬱亮的新定義中,回款率的重要性已經取代瞭粗放式的規模追求。

??“未來,我們將不再設定回款數字的目標,但對回款率的要求將進一步提高。回款率指標,實際上對銷售規模數字會有一定抑制作用,這是簡明的道理。我們不斷提高對回款率的要求,也正是基於在一個新的時期,這是我們對規模數字新的房貸2胎利率利率多少免費諮詢試算理解。”

??毫無疑問,與更虛化的銷售額相比,切切實實的回款才會讓身處白銀時代的房企更加擁有安全感。誠如鬱亮所言,隻有獲得回款才是真正的銷售。

??基於對利潤已經回款的重新認識,萬科在過去的2014年也有瞭更多的“逐利”之舉,僅就日益龐大的商業而言,萬科摒棄瞭市面上大多數企業所采取出售模式,其選擇瞭通過引入基金或者合作方的形式,進行長線營運。

??不過,據綠地集團最新披露的業績,2014年綠地共實現房地產預售金額2408億元、預售面積2115萬平方米,其中海外部分貢獻153億元。

??實際上,當前已有不少房企有著與萬科類似的想法,隻不過與萬科式的轉變不同,它們則選擇瞭更加直接的方式。其中,慣用的套路的便是從“利潤王”中海手中挖人。

??以龍湖為例,其投資部總經理徐愛國、副總裁顏建國、品牌及營銷部總經理袁春、總結構師葉林、杭州總經理張旭忠、南京總經理李宏耕、廣州總經理毛文斌、上海總經理張澤林、寧波總經理童建良等均有中海經歷,陣容不可謂不龐大。

??不過,雖然不少開發商已經提高瞭對利潤率的重視程度,但對於大多數房企而言,利潤率還是居於企業規模這一目標之後。

??可以預見,未來會有越來越多的萬科中海“追隨者”。

??觀點地產網2014已然被寫進瞭歷史,不過,房地產行業關於2014的“老大”之爭,卻未能蓋棺定論。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-05/09165957675712453594671.shtml

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