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北京細則為何推遲一天市長辦公會20%個稅引爭議

  房產原值如何核實 部門間信息怎樣互通

  賣房征稅20%,哪有那麼容易?

  本報記者 李松濤

  盡管已經有幾十個城市公佈瞭"國五條"地方版的實施細則,但對大多數人來說,腦中的那個問號依然存在:房產交易20%的個稅到底收不收,會怎麼收?

  從已經公佈"國五條"實施細則的城市來看,隻有北京、上海、廣州、天津、重慶5個城市提到要嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收所得稅。而在這5個城市中,隻有北京一個城市就如何征收20%的個稅出臺瞭具體細則,其餘4個城市至今尚無征稅細則。還有一些城市,幹脆隻字未提。

  這個問題顯然是整個"國五條"實施細則中的關鍵。很大程度上,要不要把征稅20%的內容寫進去,甚至決定瞭一些地區"國五條"實施細則的出臺進度。

  據報道,在態度最堅決、細則最詳細的北京,對這個問題的爭論也一度拖延瞭整體細則的出臺時間。

  此前有媒體披露說,在研討"國五條"細則的北京市長辦公會上,曾有兩種意見,一種意見堅持一刀切,另一種意見則堅持階梯式地征稅,比如房產持有兩年內轉手的嚴格征收20%的個稅,2~5年轉手的降低征稅比例,5年以上轉手的再降低。

  當然,從最終公佈的細則來看,一刀切的意見占瞭上風。但這個爭論導致北京的實施細則推遲瞭一天才公佈。

  為何多數地方細則不提20%個稅

  是否征稅20%,如何征收,這是擺在所有城市面前的兩難選擇。

  在稅務研究者張萬剛看來,房地產牽扯的行業太多,對地方經濟發展有著莫大的影響。地方政府並不希望房產交易陷入冷清。如果因為征收20%的個稅,導致房產交易量急劇下降,勢必會對房地產開發預期造成負面影響。而一旦出現預期下降,土地交易會遇冷,地方的土地財政就會吃緊。

  也許這正是大多數城市對此隻字不提的一個原因。

  "北京之所以嚴格,是因為北京人口已經太多,不想讓更多的人進來。"張萬剛認為,而很多地方的經濟發展水平離北京還很遠,還歡迎更多的人口進入。

  在他看來,因為面臨的人口壓力不同,一些大城市在這個問題上的態度呈現為"階梯式"。北京的人口壓力最大,所以北京執行征稅措施最嚴格。上海、廣州、天津、重慶口頭響應瞭這個措施,但怎麼征收並無下文。而更多的城市對20%個稅的問題則不予提及。

  另一個難點在於操作。

  眾所周知,房產交易所得征稅20%的規定是在20年前的個稅法中明確下來的,但20年不見執行,就是因為難以操作。

  這裡的難有兩點,一是難以核實房產原值,二是難以算清合理費用。

  在我國的住房市場上,房產的屬性五花八門,有自建住房、經濟適用房、已購公房、商品房、拆遷安置房、軍產房、央產房等,不一而足。這些不同屬性的房產在交易過程中遵循的規則並不相同。再加上20年前還沒有實現交易信息的電子化,核實原值是一件極其費力、麻煩的事情。

  偉業我愛我傢集團市場研究院經理程浩業告訴中國青年報記者,房產交易至少要經過兩個主要部門,一個是住建部門,一個是稅務部門,但有些房產自始至終都沒有繳納過契稅,比如已購公房,那怎麼核實房產原值呢?

  開征20%個稅需要做哪些準備

  在2006年之前,這個問題沒有答案。住建部門、稅務部門彼此都有非電子化的信息系統,但彼此並不聯通。

  2006年,北京市對所有新房銷售實施瞭網簽,一手房的交易信息實現瞭電子化。2008年,北京對所有二手房交易也實施瞭網簽,至此,北京的房產交易信息基本都實現瞭電子化。換句話說,2008年之後,如果要查清楚一處房產的信息,通過住建部門的系統非常容易就可以獲得。

  而差不多同時期,稅務部門的相關信息系統也基本建立瞭起來。由於在獲得房產證之前必須要繳納契稅,所以通過稅務部門也能夠倒推出房產交易的基本信息。

  正是在這個意義上,北京執行征稅20%的任務有瞭現實的基礎。

  但是,2006年之前的房產信息有多少能夠查清楚?至今沒有確切消息。即使是在北京,將2006年之前的房產交易信息錄入現有的系統,也是一件工程量巨大的工作。

  正是因為這個原因,3月30日北京市地稅局公佈的公告中提出,對於無法核實房產原值的,個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

  "北京在房產信息電子化方面算做得好的,在很多三四線城市,至今還沒有開始網簽。"程浩業告訴記者,這些地方根本就不可能做到征稅20%。

  按照程浩業的說法,如果真想核實房產原值,都可以做得到。從過去手工存檔的房產交易資料中查找就是,肯定能查得到。但是,這樣的查找需要耗費多少人力?這恐怕是稅務部門自己想想都會頭大的問題。

  不僅是核清原值不容易,按照個稅法,對房產交易還要扣除合理費用。這既包含瞭買房時所交的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金,還包括瞭住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。這些費用的核實應該也不難,但同樣需要大量的人力和時間。

  任何一項政策的執行都是有成本的,但當執行政策的成本高到一定程度時,執行就成為一件不劃算的事情。

  從這個意義上說,在全國大多數城市執行房產交易征稅20%的政策,恐怕還缺少現實的可操作性。這就是為什麼1993年個稅法就明確瞭這一條款,但到2006年國稅總局又發出文件,提出瞭一個替代的方法:按房產交易總價的1%~3%征稅。而這樣的征稅方式成各地的通行版本。

  當然,對北京來說,至少2006年之後交易的房產都具備瞭執行征稅20%政策的現實基礎。

 開征20%個稅的政策效果究竟如何



  但問題是,同樣都是房產,能核清原值的和不能核清原值的,前者征稅20%,後者征稅1%~3%,太不公平。

  從數字上看,這兩種房產所交的稅款會相差很大。

  但按照張萬剛的說法,如果不願意多交稅,那就持有房產,不要進行交易。因為房產的基本價值是居住,而不是投資、投機。如果要利用房產進行投資投機,多交稅也並無不妥。

  "為什麼大傢都這麼關註房產交易征稅20%的問題?仔細分析會發現,幾乎所有人都在擔心。"張萬剛說,想出售房產的人擔心這筆稅款落在自己身上,想買房的人擔心這筆稅款轉嫁給自己,而買不起房隻能租房的人也在擔心:真征稅20%,租金會不會上漲?

  在另一個層面,今年中國的廣義貨幣量將達到100萬億元,而在2002年,這個數字僅為16萬億元,大量的貨幣進入流通領域必然帶來投資沖動。而目前的投資渠道還相當有限。對普通中國人來說,炒股、炒黃金帶來的都是咬牙切齒的恨,唯獨房產投資抵消瞭通脹,實現瞭資產的增值。這也是為什麼人們對房產情有獨鐘的一個重要原因。

  如此一來,現實的結果很有可能是,賣房人將稅款轉嫁出去,房價提高。房價提高,租賃價格也會隨之上漲。

  房產交易征稅20%,是交易環節的征稅措施。而有多個城市正在或將要試點房產稅,這是房產持有環節的稅收探索。房產稅收政策體系該如何設計?這需要通盤考慮。

  本報北京4月7日電

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-08/07352062959.shtml
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