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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-20/08102737842.shtml

  前面所述,並不代表我正嚴重看空中國樓市。關於市場走勢的研究,我一直堅持"分類指導":一類是關於長期走勢,我謹慎樂觀,自2009年在國內率先提出中國房地產市場還有"白銀時代"以來,一直沒有改變過。主要是因為全國四大基本面:城鎮化率、經濟增速、人口結構、住房飽和度,還將繼續支撐中國樓市向上發展。

  從短期看,樓市會出現"春夏秋冬"的四季輪回,你的思維不能一直呆在夏天(死多),或呆在冬天(死空)。去年屬於樓市夏天,現在是秋天,下半年還會入冬。

楊紅旭樓市短期降溫 不會長期嚴冬

  顯而易見,上述數據表明樓市正在降溫,從統計視角印證瞭部分城市降價促銷的真實市場境況。其實,這一市場大勢,最早在去年4月就已露出尖尖角。去年3月出國五條細則,市場恐慌性的沖高,尤其以二手房為甚。70個大中城市的房價指數表明,去年3月環比上漲1.09%,成為2012年以來這輪房地產短周期的最高點。其後,從4月開始,環比漲幅持續收窄,至今年4月,已隻有0.06%。但尚未質變,也即仍保持漲勢。隻不過,很快就會發生質變:由漲轉跌。不妨繼續觀察二三個月。

  在這樣一個變化過程中,曾有一個廣泛被傳播和廣受認同的觀點:三四線城市將崩盤,但一線城市房價還將大漲。事實卻是,三四線房價並沒崩盤,而一線也已不再大漲。去年,北京樓市領漲全國,受當時氣氛影響,很多人繼續看漲北京房價,部分房企不惜拼得頭破血流,也要在北京購地。而當前的形勢是,北京新房和二手房交易量持續萎縮,北京一手房價格指數環比漲幅收窄至0.2%,而二手房價格已逆轉為下跌0.2%。

  北京為何房價也會疲軟?這是因為,很多人不明白一個很重要的市場規律:當樓市步入上行期的時候,一線城市的房價漲得快、漲得猛;而樓市步入下行期時,一線城市的房價漲幅將會慢慢向二線、三線城市靠攏,甚至更低。比如,國傢統計局數據表明,在上一輪樓市低迷期的2011年四季度,一線城市房價環比跌幅略超二三線。不僅僅是房地產市場,其他資產市場也一而再,再而三的讓那些--或者不懂市場規律、或者易受眼前市場氣氛感染的投資者吃苦頭。

  國傢統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格顯示,4月環比3月,房價上漲的城市數量降到44個,創2013年以來新低。與之相反,房價下跌的城市數量在增加,其中新建商品住宅價格下降的城市有8個,二手住宅價格下降的城市有22個。

  另一類是關於短期走勢,我無特定立場。去年我曾提出房地產短周期理論,並總結出諸多指標之間的規律。我認為:從短期看,樓市會出現"春夏秋冬"的四季輪回,你的思土融雲林四湖土融維不能一直呆在夏天(死多),或呆在冬天(死空)。去年屬於樓市夏天,現在是秋天,下半年還會入冬。

  因此,雖然我短期看淡,但反對近期甚囂塵上的崩盤論。按照國際規律,如果一個市場的房市崩盤瞭,房價將整體性下跌超過30%(如1991年後的中國臺灣,2006年後的美國),甚至超50%(如1991年後的日本,1997年後的中國香港);下跌時間一般會超過2-3年(如美國、中國臺灣),甚至是5年(如中國香港、日本)。而這次我國樓市的波動和調整,仍屬於短周期性質的降溫,而非長周期性質的崩盤。這次調整的幅度不會特別大,調整的時間也不會特別長。另外,我國經濟和樓市的區域差異很大,不同城市的調整時間和幅度,也存在明顯差異。一般而言,庫存壓力小的一線和部分二線城市調整時間短,而庫存壓力大的三四線則時間會長些。

  在此情況下,無論是開發商還是購房者,需要采取兩點措施2胎房貸利率年息。其一,需要態度謹慎(不要急於投資與擴張),且行且觀察(如地方救市動作、中央調控態度);其二,需要深入分析和研究不同城市的庫存壓力、城市基本面變化,從而判斷不同城市房價的抗跌能力,以及下一輪市場復蘇後的房價爆發力。

內容來自sina新聞
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